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Vale a pena alugar ou comprar um imóvel?
Depende dos seus números. Alugar e investir a diferença costuma ganhar quando o aluguel é baixo em relação ao preço do imóvel e o investimento rende bem. Comprar costuma ganhar quando o aluguel é alto, os juros são baixos e o imóvel valoriza. A forma de saber é fazer a conta com os seus valores.
Atualizado em 26 de outubro de 2026.
Os dois caminhos
Nos dois caminhos, o gasto mensal com moradia é o mesmo. Quem gasta menos põe a diferença no investimento. A comparação está em quanto cada caminho acumula até o fim do prazo que você pretende ficar com o imóvel.
- Comprar: você paga a entrada, os custos de compra (ITBI, escritura e registro, que o simulador põe em 4% do valor) e as parcelas do financiamento. No fim do prazo, o patrimônio da compra é o valor do imóvel, menos o que ainda se deve e o imposto sobre o ganho.
- Alugar e investir: você paga o aluguel e investe o dinheiro que sairia na compra, como a entrada e os custos. O patrimônio é o valor investido.
O que pesa na conta
- O aluguel em relação ao preço do imóvel. Quanto mais caro o aluguel, mais a compra tende a ganhar.
- O retorno do investimento. Se a reserva rende bem, alugar e investir fica mais atraente.
- Os juros do financiamento. Juros altos encarecem a parcela e o total pago ao banco, o que favorece alugar.
- A valorização do imóvel. Se o apartamento valoriza mais do que o esperado, comprar fica mais vantajoso.
- O prazo. Os custos de compra pesam mais em prazos curtos, porque há menos tempo para diluí-los.
Um exemplo
Considere um apartamento de R$ 800 mil, com aluguel de R$ 3.600 por mês. A compra tem entrada de R$ 160 mil (20%), mais R$ 32 mil de ITBI, escritura e registro. O financiamento é de 30 anos, com juros de 11,5% ao ano mais TR de 1,6%. O investimento rende 9,4% ao ano antes do imposto, com imposto de 15% sobre o ganho. O imóvel valoriza 5% ao ano, e a inflação é de 4,96% ao ano.
Mude um número e a conta muda. Se o aluguel fosse de R$ 5.000, por exemplo, a diferença se inverteria e comprar passaria a ganhar com os mesmos outros valores.
Quanto o aluguel pode subir
Um dos números mais úteis é o aluguel de equilíbrio: o valor de aluguel em que os dois caminhos terminam empatados. Ele muda com os juros e com a valorização do imóvel, e vale a pena conferir antes de decidir.
Guias sobre cada fator
- Aluguel de equilíbrio: até quanto vale pagar de aluguel.
- Retorno que faz alugar compensar: o efeito do imposto, do FGTS e da compra à vista.
- FGTS na entrada ou amortizar: como cada uso muda a dívida.
- Financiamento pelo SAC: como a parcela é formada.
- Comprar à vista ou financiar: a comparação com o financiamento.
O que a conta não mede
- A comissão de venda do imóvel, de 5% a 6%, que favorece alugar.
- A isenção de imposto ao reinvestir em outro imóvel, que favorece comprar.
- A segurança de ter casa própria e a tranquilidade de não depender de um proprietário.
- O risco de o proprietário pedir o imóvel de volta.
Como usar o simulador
Informe o valor do imóvel, o aluguel de hoje e as condições do financiamento. Depois, ajuste o retorno esperado do investimento e a valorização do imóvel. Toque em Ver análise para ver ano a ano qual caminho acumula mais. Na análise, o botão Copiar link guarda os seus números.
Estudo de caso com premissas simplificadas. Não é recomendação de investimento. Rentabilidade passada não garante resultado futuro. Os índices de inflação e de reajuste vêm do Banco Central, com dados até set/2026. A lista completa de premissas está em Como a conta foi feita.