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FGTS na entrada ou amortizar a dívida?
Os dois usos reduzem a dívida, de jeitos diferentes. O saldo que entra na entrada diminui o financiamento logo no começo. O depósito mensal se acumula e, a cada 24 meses, amortiza o saldo devedor, o que encurta o prazo. Como um é um valor de uma vez e o outro é um fluxo mensal, eles não se comparam diretamente. Cada um precisa ser visto no seu cenário.
Atualizado em 26 de outubro de 2026.
Como o simulador trata o FGTS
- Saldo na entrada. O valor que você informa entra na compra. A entrada em dinheiro continua separada.
- Depósito mensal. O valor que você informa se acumula, rende TR mais 3% ao ano e, a cada 24 meses, amortiza o saldo devedor, reduzindo o prazo do financiamento.
- Se você alugar. Na conta de quem aluga, o depósito continua acumulando no FGTS.
Um exemplo
Considere o mesmo apartamento de R$ 800 mil, com aluguel de R$ 3.600, entrada de R$ 160 mil e financiamento de 30 anos a 11,5% ao ano, com retorno de 9,4% e imposto de 15%. Veja o que muda em cada cenário, em valores de hoje:
| Cenário | Dívida acaba em | Quem ganha | Retorno que empata |
|---|---|---|---|
| Sem FGTS | 30 anos | Alugar, por R$ 640 mil | 7,2% ao ano |
| R$ 100 mil de FGTS na entrada | 30 anos | Alugar, por R$ 329 mil | 8,1% ao ano |
| R$ 500 por mês de FGTS | 24 anos e 3 meses | Alugar, por R$ 416 mil, em 25 anos | 7,3% ao ano |
Com R$ 100 mil de FGTS na entrada, o financiamento fica menor, e a compra melhora. Por isso a vantagem de alugar cai de R$ 640 mil para R$ 329 mil, e o retorno que empata sobe.
Com R$ 500 por mês, a dívida acaba antes. Como o prazo da análise passa a ser até a quitação, o horizonte vira 25 anos, e a comparação não é a mesma dos 30 anos.
Simular R$ 100 mil de FGTS na entrada
O que considerar
- Usar o saldo na entrada diminui o financiamento desde o início, e isso reduz o que a compra custa ao longo do prazo.
- O depósito mensal não depende de você ter um valor parado hoje, mas o efeito aparece ao longo dos anos.
- O simulador não verifica se você pode usar o FGTS. As condições e os limites de uso são definidos pela Caixa, e vale conferir antes de decidir.
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O guia principal explica os outros fatores da conta, e o aluguel de equilíbrio mostra o aluguel em que os dois caminhos empatam.
Estudo de caso com premissas simplificadas. Não é recomendação de investimento. Rentabilidade passada não garante resultado futuro. A lista completa de premissas está em Como a conta foi feita.