Como a conta foi feita

Esta página descreve as premissas e as fontes do simulador. Na maioria dos casos, os valores indicados como padrão podem ser alterados no formulário.

Os dois caminhos

Simulação mês a mês até o fim do prazo que você pretende ficar com o imóvel. Por padrão, esse prazo é a quitação do financiamento, que as amortizações com FGTS podem antecipar. Na compra à vista, é de 30 anos.
Cada caminho tem o mesmo gasto mensal com moradia. Quem gasta menos põe a diferença no investimento. Condomínio e IPTU são iguais nos dois caminhos e ficam fora da conta.
Quem aluga investe o dinheiro que sairia do bolso na compra: a entrada em dinheiro mais os custos de ITBI e escritura. Na compra à vista, quem compra paga o valor inteiro do apartamento mais esses custos, sem financiamento e sem FGTS, e quem aluga investe esse mesmo dinheiro.
Compra: 4% de custos (ITBI, escritura e registro).
Valores iniciais, quando você não informa outros: aluguel de 0,45% do valor do imóvel por mês e, no financiamento, entrada em dinheiro de 20% do valor. Eles acompanham o valor do imóvel até você digitar outro número.

Financiamento em SAC, com a cota de amortização corrigida pela TR. Sem amortizações extras, a dívida acaba exatamente no prazo. Os juros são os informados (padrão de 11,5% ao ano), mais TR de 1,6% ao ano. Há seguros de R$ 150 por mês para cada R$ 390 mil financiados. A taxa real depende do banco e do perfil de crédito.
FGTS: o saldo informado entra na entrada. O depósito mensal se acumula, rende TR mais 3% ao ano (cerca de 4,7%, sem imposto) e, a cada 24 meses, amortiza o saldo devedor, reduzindo o prazo. As amortizações acontecem nos meses 24, 48, 72 e assim por diante, enquanto houver dívida. O FGTS acumulado depois da última amortização fica no saldo e conta no patrimônio.
Se você alugar, o depósito continua acumulando no FGTS.

A reserva fica investida na compra e, se você alugar, esse dinheiro também fica investido.
A retirada mensal sai da reserva, com imposto sobre a parte do ganho, enquanto houver parcela e reserva. Quando a reserva acaba, a parcela inteira sai do bolso. O gasto do bolso é igual nos dois caminhos.

Retorno do investimento: o valor que você informou, constante em todo o prazo, antes do imposto. O imposto de 15% (padrão) incide sobre o ganho e é cobrado no fim do prazo. As colunas de retorno menor e maior usam 2 pontos a menos e a mais.
Reajuste do aluguel: média anual composta do IPCA ou do IGP-M nos últimos 10 anos, aplicada a cada aniversário do contrato. Fonte: séries do Banco Central até set/2026.
Retorno, valorização do apartamento e reajuste do aluguel são constantes ao longo do prazo. Quanto mais longo ele for, mais o resultado depende dessas médias.

O apartamento valoriza 5% ao ano por padrão, percentual que você pode alterar. O FipeZap mostra 5,5% em 12 meses até jul/2026.
Manutenção de 1% do valor por ano.
Imposto de 15% sobre o ganho do apartamento, no fim do prazo. Esse percentual é fixo e não é o mesmo campo do imposto do investimento. Não há comissão de venda na conta.

O seletor de valores de hoje, na análise, desconta a inflação informada (padrão: IPCA médio de 10 anos), ano a ano. Assim, R$ 1 milhão daqui a 30 anos vale bem menos do que parece.
Totais acumulados, como juros pagos e aluguel pago, são trazidos a valor de hoje mês a mês. O aluguel de empate, o retorno e a valorização de empate e a primeira parcela já são valores de hoje.
Quem ganha não muda, porque os dois caminhos são descontados do mesmo jeito. Muda apenas a grandeza dos números.

A comissão de venda do apartamento, de 5% a 6%, que favorece alugar.
A isenção de imposto ao reinvestir em outro imóvel, que favorece comprar.
A segurança de ter casa própria e o risco de o proprietário pedir o imóvel de volta.
Estudo de caso com premissas simplificadas, não é recomendação de investimento. Rentabilidade passada não garante resultado futuro.